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什么在推动澳洲房地产的繁荣?

四月 16
17:04 2017

澳洲几个最大城市的房价高得出奇。在金融之都悉尼,房价在过去五年里升高了73%,成了全世界仅次于香港的最难以负担得起的。墨尔本的房价上涨了52%。与全球从伦敦到温哥华那样的城市一样。
澳洲房地产市场的繁荣,已经把普通人拥有房子的传统梦想变得越来越可望而不可即了。在各大银行发放的贷款中,住宅型房地产的贷款占40%至60%,这使得房价问题不仅仅是一个政治问题,也成了一个金融稳定性的问题。下面是彭博(Bloomberg)新闻社关于澳洲房地产市场问题的问答。

钱从哪里来?
澳洲被称为“幸运的国度”,到2016年时,其经济已经连续增长25年了。期间度过了2008年的全球金融危机,其部分原因是得益于中国对澳洲丰富的矿产资源的大量需求。此外,澳洲的移民政策促进了工作年龄段的技术人员的增加,这些人从海外带着钱来到了澳洲。除此之外,还有利率位居历史最低水平这个重要因素。而且,这样的情况预计至少在2017年底前不会变化。

是不是也因为那么多的中国投资者?
中国投资者的影响力值得质疑。尽管没有具体的统计数字,但澳洲财政部的结论是房价上涨“衹有一小部分”归因于来自海外的需求。

那么是什么在给房地产繁荣添油加柴?
一方面,每家每户的平均人口减少了,这增加了对住房的需求。另一方面,房地产变成了更可以获得的、更受人们欢迎的资产类别。新发放的贷款中属于买投资房的占几乎50%,与1991年时的16%大不相同。婴儿潮一代大量涌入了房地产市场,买房子租出去。澳洲的被称作“负扣税”的税务优惠政策鼓励了这些人这么做。

负扣税是什么?
负扣税政策允许投资者因他们在房产投资房方面出现的任何亏损对他们的总收入申报税务折扣。在投资者卖房的时候,还可享受一项资产增值税的折扣税率。这些好处意味着,房主把房子租出去,即使租金收入不够他们用于偿还贷款,他们也能吃得消。

监管机构在做什么?
监管机构关注的是信贷的供应。他们把发放给投资者的贷款的年度增长幅度限制在了10%以内,如果贷款银行突破了此限,就会要求拥有更高的资本。另外,各大银行都停止了向完全依赖于海外收入的借款人发放贷款。银行还减少了高贷价比的贷款的发放、以及低文件贷款的发放。有些州对外国人买投资房征附加税。

房源供应有多紧缺?
在经过了十年的建筑不足之后,开发商们蜂拥而至。尽管估计数字互不相同,澳纽银行(ANZ)指出,在2016年,全国住房短缺25万套,其中包括悉尼在内的新州短缺10万套。规划限制大、土地成本高、连结新兴郊区与市中心的基础设施缺乏,所有的这些因素,导致了开发商们纷纷去建造公寓房,而不去建传统的独门独院房。

那么房价仍会升高吗?
这是一个两重速度的市场。悉尼与墨尔本市场白热化,独立房市场尤其如此。而矿业与资源地区已经经受了自商品价格繁荣期结束后的打击。在珀斯和昆州,房价停滞不前或在下跌,偿还抵押贷款的拖欠情况也越来越多。在墨尔本、布里斯本、阿德雷德内城区,大量的高层公寓楼在兴建。对此,澳洲储备银行再三警告有出现局部供应过剩的风险。中国对资金离境的限制更加剧了这种风险。人们越来越担心某些尚未上马的房地产项目可能实现不了了。

这不像是一场泡沫吗?
这个问题取决于由谁来回答。澳洲最大的贷款发放者联邦银行说,“看不到”典型的房地产市场泡沫的迹象。其他的人,如经济学家Lindsay David,所使用的词已经是 “有记录以来最大的房地产泡沫”。

来源:大纪元/The Epoch Times


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