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新房产增值预扣税,你了解多少?

四月 05
16:19 2018

大家都知道,自从去年7月1号新财年以来,这一新政对于非税务公民来说,那么他们卖房子的总额的12.5%要在物业过户的时候被预先扣掉并支付给澳洲税务局,而在之前,这个预扣税的税率只有10%。

近年来,许多海外卖家在销售手中物业后,并不会缴纳所得税,而许多境内卖家甚至没有税号。ATO为了打击这部分卖家,在交易完成时,会扣留一部分的成交额作为增值税。税务局将征税人下放到每一位买家,也就是税务局无法征收到卖家应缴纳的税款时,会问责买家而不是卖家。

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预扣税针对的人群

总体来说预扣税针对的是非澳洲税务居民。这里边大家可能有一个误区是,拿到了澳洲的PR就是澳洲税务居民了,其实不是这样的。澳洲的居住身份和税务公民不是同一个概念。

第一种群体,生活在海外,在海外工作,有海外收入。所有的联系都在海外。

第二种群体,有澳洲身份,或是澳洲公民。但是长期定居于海外并在海外工作,有海外收入,主要联系都在海外。

预扣税只在卖家不是澳洲税务居民的情况下发生,一般税务居民都是澳洲本地居民。在每一个交易发生时,不管卖家是什么身份,都要先向税务局申请一个税务居民的证书,本地税务居民一般很容易就申请到。所以如果非税务居民出售房产,买家就必须扣除预扣税。

预扣税政策对地产中介的影响

作为连接买家与卖家的桥梁,地产中介促成了交易的完成,并且有义务通知买卖双方新规定对预扣税的影响。但是往往很多地产中介对该规定却是一头雾水。如果交易发生时卖家并不知道有这项政策的存在,在买家付款时,卖家才知道有12.5%的房款会交给税务局,房款凭空消失了12.5%,试问哪个卖家会甘心呢,所以卖家很有可能毁约不出售房产,甚至让中介陷入法律风险中,这时候中介不仅拿不到佣金反而还会惹上官司。所以,当房产价值高于75万澳币时,在交易完成前,房产中介需要向买卖双方说明这个规定,并且督促卖家申请税务居民证明(Clearance certificate)。如果买家能在交易时提供卖家申请的相关证书,ATO将不会预扣12.5%的增值税。因此,也降低了中介的法律风险。

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卖家如何退税

对于卖家来说,预扣税往往并不是卖家真正需要缴纳的税额。按照上面我们给出的例子,如果卖家卖出一套80万澳币的房产,由于他不是税务居民,那么他将会收到70万澳币的房款。假设他卖出房产的时候房产增值了10万澳币,而且他没有其他的收入,按照税务局的规定,他需要缴纳26632澳币的税,而实际上,他已经付给税务局10万澳币的预扣税,因此税务局将退还73368澳币给他。

所以说,如果您是海外卖家,在交易完成后可千万不要沮丧地走掉,以为自己交了一大笔税款。其实您需要缴纳的增值税可能远远低于这笔预扣税。而获得税务返还的关键就是不管是海外卖家还是本地卖家,在卖房之前必须有自己的税号。如果您是海外投资者,您想在澳洲投资,您从买房那一刻起就应该有自己的税号。不管是申请税号还是申请退税,您都可以向专业的税务师寻求帮助。

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来源:英雕格

图片:网络


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